NV50
50.000 m² khách thuê mới
Chương trình tăng trưởng diện tích kho dựa trên Market Intelligence, Doanh nghiệp mục tiêu, Nhu cầu thuê đã xác thực, Cam kết thuê trước và Investment Gate. Mục tiêu không phải “mở thêm kho”, mà là tạo thêm diện tích có khách hàng sử dụng, tạo doanh thu và đạt hiệu quả tài chính.
Mục tiêu phải tính theo NET, không tính theo diện tích đi thuê
Ký thêm 10.000 m² nhưng khách cũ trả 4.000 m² thì tăng trưởng thực chỉ còn 6.000 m². Vì vậy Tổng diện tích ký mới phải cao hơn mục tiêu NET và phải cộng thêm diện tích thay thế churn.
Chỉ tiêu cuối
Diện tích khách hàng thuê tăng thêm thực tế trong giai đoạn triển khai.
Tổng diện tích ký mới cần tạo
Bù cho churn, giảm diện tích và tỷ lệ chuyển đổi thực tế.
Nguyên tắc đầu tư
Không đủ demand → chưa Thuê nguyên kho để khai thác lại.
Từ 50.000 m² mục tiêu xuống từng năm, quý, hợp đồng và nguồn khách tiềm năng
Mỗi giai đoạn được quy đổi thành số m² phải ký, số hợp đồng cần thắng, số proposal phải phát hành và lượng nguồn khách tiềm năng tối thiểu cần duy trì. Đây là bảng điều hành chính của chương trình NV50.
| Giai đoạn | NET m² cần tăng | Tổng diện tích hợp đồng mới mục tiêu | Hợp đồng cần thắng | Báo giá/đề xuất cần tạo | Nhu cầu thuê đã xác thực tối thiểu | Diện tích dự kiến đưa vào khai thác | Hub trọng tâm |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Q4/2026 | 5.000–8.000 | 8.000–10.000 | 7–10 | 22–30 | 20.000–25.000 | 5.000–8.000 Phase 1 + Partner Diện tích cung ứng | Tân Uyên + vacancy hiện hữu |
| 2027 | 12.000 | 15.000–17.000 | 12–15 | 45–55 | 40.000–50.000 | 15.000–18.000 | Long Thành / Nhơn Trạch |
| 2028 | 12.000 | 15.000–17.000 | 12–15 | 45–55 | 40.000–50.000 | 12.000–15.000 | Bến Lức hoặc Đức Hòa |
| 2029 | 10.000 | 13.000–15.000 | 10–13 | 38–48 | 35.000–45.000 | 10.000–15.000 | Bắc Bình Dương / Hub outperform |
| 2030 | 11.000+ | 14.000–16.000 | 11–14 | 40–50 | 35.000–45.000 | 12.000–15.000 | Location Auction |
| TỔNG | ≥50.000 | 65.000–75.000 | 52–67 | 190–238 | Nguồn khách tiềm năng duy trì liên tục 3–4× target | 65.000–80.000 | 5 Hub |
Q4/2026 — kế hoạch theo tháng
| Tháng | Account | Meeting | Nhu cầu đã xác thực m² | Báo giá/đề xuất m² | Thư/cam kết thuê/Signed m² | Trọng tâm |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 09/2026 | 600 | 20–25 | 5.000–8.000 | 2.000–3.000 | 0–1.000 | Market mapping + existing customer mining |
| 10/2026 | 1.000–1.200 | 50–70 | 15.000–20.000 | 7.000–10.000 | 2.000–3.000 | ABM + site visit + kho/địa điểm shortlist |
| 11/2026 | 1.200+ | 80–100 lũy kế | 20.000–25.000 | 10.000–15.000 | 5.000–7.000 | Đàm phán + cam kết thuê trước + investment gate |
| 12/2026 | Nurture + closing | 100–120 lũy kế | 25.000+ | 15.000+ | 8.000–10.000 | Move-in + fill vacancy + partner diện tích cung ứng |
Cơ cấu hợp đồng để tạo 10.000 m²
| Nhóm deal | Số KH | Diện tích/KH | Tổng m² | Vai trò |
|---|---|---|---|---|
| Anchor A | 1 | 2.500 | 2.500 | Ổn định tỷ lệ lấp đầy |
| Anchor B | 1 | 2.000 | 2.000 | Giảm rủi ro 1 khách |
| Medium | 3 | 1.000 | 3.000 | Portfolio core |
| Small / flexible | 5 | 500 | 2.500 | Lấp module nhỏ / seasonal |
| Tổng | 10 khách | 10.000 | Không khách nào >25% |
1 BDM / tháng
Nguồn khách tiềm năng mới tối thiểu; 8 meeting, 4 SQL, 2 proposal. Khi nguồn khách tiềm năng trưởng thành, target signing 500–1.000 m²/tháng.
Nhu cầu đã xác thực Demand
Nhu cầu đã xác thực demand mới mỗi tháng từ ABM, existing customer, digital, broker và industrial partnership khi hệ thống đạt nhịp ổn định.
Luôn có phương án dự phòng
3 kho/địa điểm final shortlist và 1 backup trước khi Investment Committee ra quyết định.
Mỗi hub có mục tiêu Gross, NET và điều kiện kích hoạt riêng
Validation + Phase 1 5–8K diện tích cung ứng. Base NET 5K; Target 8K; Stretch 10K bằng nhiều nguồn diện tích cung ứng.
Launch Hub 011.500 accounts; 30K Nhu cầu đã xác thực; 5–6K khả năng chốt cao trước mở. NET 10–12K.
Hub 02Market Battle 6 tháng. Mỗi thị trường 500 accounts và ≥15K Nhu cầu đã xác thực. Chọn bên có risk-adjusted EBITDA cao hơn.
Hub 03Chỉ mở khi Hub trước đạt gate. NET 8–10K.
Hub 04Long Thành II / Nhơn Trạch / Cần Giuộc / Đức Hòa II / Bắc BD II. NET đủ để tổng ≥50K.
Hub 05Kịch bản NET cơ sở
Đơn vị: nghìn m²
Chi tiết theo từng thị trường
Mỗi tab thể hiện phạm vi săn khách, target account, sản phẩm, nguồn khách tiềm năng target và điều kiện đầu tư.
VSIP III
Electronics · Mechanical · High-tech support · F&B · LogisticsNam Tân Uyên
Wood · Plastic · Packaging · Consumer goodsVSIP II / II-A
Factory overflow · Raw materials · Finished goodsBến Cát / Mỹ Phước
Mature manufacturing · Supplier · DistributionCustomer Universe Tân Uyên
| Nguồn | Target | Ưu tiên |
|---|---|---|
| VSIP III + supplier ecosystem | 180 | P1 |
| Nam Tân Uyên | 150 | P1 |
| VSIP II / II-A | 200 | P1 |
| Bến Cát / Mỹ Phước | 200 | P2 |
| Bắc Tân Uyên / Bàu Bàng | 100 | P2 |
| 3PL / Forwarder | 100 | P1 |
| Distributor / FMCG | 100 | P1 |
| Khách Nhất Việt hiện hữu | 120 | P1 |
| Supplier / Vendor khác | 50 | P2 |
| Tổng | 1.200 |
10.000 m² ký mới cần đến từ đâu?
Kế hoạch Tân Uyên 14 tuần — từ market validation đến MỞ/KHÔNG MỞ
| Tuần | Marketing/Data | Kinh doanh | Kho/địa điểm | Nguồn khách tiềm năng m² mục tiêu | Quyết định |
|---|---|---|---|---|---|
| W1 | 100 account, CRM fields, 20 khách cũ ưu tiên | 5 interviews | 5 kho/địa điểm | 2.000 discovered | Khởi động |
| W2 | 250 accounts, 30 decision makers | 8 meetings | 10 kho/địa điểm | 3.500 | — |
| W3 | 400 accounts, trigger feed | 20 meetings cumulative | 15 kho/địa điểm | 5.000 | — |
| W4 | 600 accounts | 10 SQL cumulative | 8 shortlist | 8.000 raw | Market signal check |
| W5–6 | 800 accounts, ABM Tier A | 40 meetings, 15 SQL | 6 technical check | 12.000 raw | Tiếp tục nếu SQL đạt |
| W7–8 | 1.000 accounts, digital launch | 70 meetings, 25 SQL, 8 site visits | 5 financial model | 18.000 raw | — |
| W9–10 | 1.200 accounts, nurture Tier B/C | 100 meetings, 35 SQL, 15 proposals | 3 final shortlist | 25.000 raw / 7–8K weighted | Investment pre-check |
| W11–12 | Demand proof pack | 8 negotiations | 2 landlord negotiation | 4.000 khả năng chốt cao | CHỜ nếu <4K |
| W13 | IC deck + forecast | Thư/cam kết thuê / commercial close | Lease terms final | ≥5.000 khả năng chốt cao | Đủ Gate |
| W14 | Launch kit | Move-in plan | Selected + backup | Phase 1 5–8K | MỞ / CHỜ / KHÔNG MỞ |
Product Mix Tân Uyên
| Sản phẩm | Khách | Deal size |
|---|---|---|
| Factory Overflow | Nhà máy hết diện tích | 500–3.000 m² |
| Raw Material Buffer | Nhập nguyên liệu đều | 500–3.000 m² |
| Finished Goods | Nhà máy + distributor | 1.000–5.000 m² |
| 3PL Overflow | Forwarder / 3PL | 500–5.000 m² |
| FMCG / E-commerce | DC / fulfillment | 1.000–5.000 m² |
Kho/địa điểm Phase 1
Không ký 15.000 m² ngay. Ưu tiên cấu trúc:
Hợp đồng landlord cần có expansion option, sublease right, rent-free fit-out, cap escalation và break clause nếu khả thi.
Vùng săn kho/địa điểm Tân Uyên — ưu tiên theo bán kính phục vụ khách
| Vùng | Phạm vi ưu tiên | Khách phục vụ chính | Tiêu chuẩn thời gian | Loại kho/địa điểm cần săn |
|---|---|---|---|---|
| Zone A | VSIP III – trục kết nối Nam Tân Uyên | FDI mới, electronics, supplier | ≤15–20 phút tới cluster chính | 5–10K m², expansion option |
| Zone B | Nam Tân Uyên – Uyên Hưng | Gỗ, nhựa, bao bì, consumer goods | ≤20 phút | Multi-tenant 5–8K m² |
| Zone C | Giữa VSIP II-A – Tân Uyên | Factory overflow, finished goods | ≤25 phút tới hai cụm | Flexible warehouse 8–15K |
| Zone D | Hướng Bến Cát / Mỹ Phước | Supplier phía Bắc, manufacturing | ≤25–30 phút | Expansion reserve / giai đoạn 2 |
Doanh nghiệp mục tiêu Universe
| Cluster | Account |
|---|---|
| Long Thành | 200 |
| Long Đức | 150 |
| Tam Phước / An Phước | 150 |
| Nhơn Trạch | 400 |
| Electronics / Mechanical suppliers | 150 |
| 3PL / Forwarder | 150 |
| Importer / Exporter | 100 |
| Khách hiện hữu Nhất Việt | 200 |
| Tổng | 1.500 |
Lịch triển khai 2027
500 accounts, 30 discovery meetings, mapping kho/địa điểm; chưa thuê kho.
1.500 accounts, 80 meetings, ≥20K discovered demand.
≥30K Nhu cầu đã xác thực, ≥10K Theo xác suất chốt, ≥5–6K khả năng chốt cao.
Activate 8–10K m² Phase 1.
Nếu tỷ lệ lấp đầy ≥80% và nguồn khách tiềm năng ≥8K → +5–8K m².
Product Architecture Long Thành
Factory Buffer
500–3.000 m² · nhà máy sản xuất.
Regional DC
2.000–5.000 m² · FMCG / distributor.
Export / Airport
500–3.000 m² · high-value / forwarder.
Vendor Hub
Nhiều supplier cùng dùng một hub.
Bến Lức — Distribution Thesis
FMCG · F&B · importer · distributor · e-commerce · hàng đi miền Tây.
Đức Hòa — Manufacturing Thesis
Manufacturing · plastics · packaging · textile · machinery · raw materials.
Market Battle 6 tháng
| Metric | Trọng số | Ngưỡng kỳ vọng | Quyết định |
|---|---|---|---|
| Nhu cầu đã xác thực Demand | 20% | ≥15K m² / market | Chọn địa bàn có tổng điểm ≥80/100 và risk-adjusted EBITDA cao hơn |
| Theo xác suất chốt Demand | 15% | ≥6K | |
| Thư/cam kết thuê / High-certainty | 15% | ≥3–5K | |
| Rental Spread | 15% | Đạt margin hurdle | |
| Transport Sử dụng thêm dịch vụ | 10% | ≥30% prospects phù hợp | |
| Khách hàng hiện hữu Synergy | 10% | ≥20% nguồn khách tiềm năng | |
| CAC / m² | 5% | Trong trần ngân sách | |
| Kho/địa điểm Availability | 5% | ≥3 kho/địa điểm đạt score | |
| Risk | 5% | Không có veto |
Quy tắc 2029
Nếu các ngưỡng trên không đạt, không bắt buộc mở Bến Cát. Diện tích cung ứng được điều chuyển sang Tân Uyên II hoặc Long Thành II nếu nguồn khách tiềm năng và margin tốt hơn.
Location Auction 2030
| Tiêu chí | Điểm | Cách đo |
|---|---|---|
| Nhu cầu đã xác thực m² | 25 | Demand 6–12 tháng |
| Theo xác suất chốt m² | 15 | Probability-adjusted |
| Margin | 15 | Lãi gộp/m² + EBITDA |
| Existing customer synergy | 10 | Tỷ lệ nguồn khách tiềm năng từ khách hiện hữu |
| Transport synergy | 10 | Tuyến vận tải có sẵn |
| Kho/địa điểm availability | 10 | Số kho/địa điểm đạt score |
| Infrastructure | 5 | Road / port / airport access |
| Diversification | 5 | Không lệ thuộc 1 ngành/1 khách |
| Risk | 5 | Legal / flood / lease / cash risk |
Cụ thể hóa cỗ máy tìm khách
Không dùng một kênh duy nhất. Mỗi nguồn demand có target m² và KPI riêng.
Funnel 1 Hub
| Stage | Volume | Probability |
|---|---|---|
| Doanh nghiệp mục tiêu | 1.200 | 0% |
| Usable Contacts | 800 | — |
| Người ra quyết định Reached | 400 | 10% |
| Buổi trao đổi xác định nhu cầu | 220 | 20% |
| Nhu cầu đã xác thực Opportunities | 100 | 35% |
| Khảo sát thực tế | 55 | 50% |
| Báo giá/đề xuất | 45 | 60% |
| Đàm phán | 25 | 75% |
| Hợp đồng | 12–15 | 100% |
Warehouse Trigger System
Groundbreaking / opening
Expansion signal
Production growth
Direct intent
Internal data trigger
Relocation window
Overflow signal
Distribution growth
Regional DC need
KPI hàng tuần của 2 BDM Tân Uyên
| KPI | Mỗi BDM / tuần | Team 2 BDM / tuần | Ý nghĩa |
|---|---|---|---|
| Account research mới | 30 | 60 | Top funnel |
| Decision maker mới | 20 | 40 | Contact quality |
| Meaningful conversations | 10 | 20 | Không tính call không kết nối |
| Discovery meetings | 4 | 8 | Hiểu pain/timing |
| Nhu cầu đã xác thực opportunity | 2 | 4 | Đủ m², location, timing, decision maker |
| Site visit | 1 | 2 | High intent |
| Báo giá/đề xuất | 1 | 2 | Commercial stage |
| New nguồn khách tiềm năng | ≥1.000 m² | ≥2.000 m² | KPI quan trọng nhất |
Scenario Planner — cần bao nhiêu account để đạt mục tiêu?
Điều chỉnh các giả định để kiểm tra độ nhạy của kế hoạch bán hàng.
Kế hoạch kênh, ngân sách và KPI
Phân bổ acquisition budget
Ngưỡng quản trị ban đầu: CAC ≤100.000–120.000 đồng / gross signed m². Cần hiệu chỉnh theo Gross Margin thực tế.
KPI Marketing theo m²
| KPI | Công thức |
|---|---|
| Nhu cầu đã xác thực m² | Tổng demand đạt SQL |
| Cost / Nhu cầu đã xác thực m² | Marketing spend / Nhu cầu đã xác thực m² |
| Signed m² sourced | m² ký có nguồn Marketing |
| CAC / Signed m² | Acquisition cost / Signed m² |
| Trigger → SQL | SQL từ account có buying signal |
| Revenue influenced | Doanh thu có Marketing tham gia |
Marketing Calendar Tân Uyên — 90 ngày
| Giai đoạn | ABM/Data | Kênh trực tuyến | Content/Sales Enablement | Partnership | KPI đầu ra |
|---|---|---|---|---|---|
| Ngày 1–15 | 500 accounts, 100 Tier A/B | Landing page + tracking | Capability deck, map, discovery form | 10 broker/KCN contacts | 5K discovered m² |
| Ngày 16–30 | 1.000 accounts, trigger scoring | Search Ads high-intent | Cost calculator v1, technical sheet | 20 partners active | 8K raw demand |
| Ngày 31–60 | 1.200 accounts, nurture Tier B/C | Remarketing + SEO cluster | Case study, comparison sheet | Open Warehouse / partner event | 20K Nhu cầu đã xác thực |
| Ngày 61–90 | ABM Top 50 closing support | Retarget proposal-stage | Báo giá/đề xuất pack / ROI calculator | Môi giới closing sprint | ≥5K khả năng chốt cao |
Long Thành/Nhơn Trạch — chia mục tiêu theo từng quý và nhịp lấp đầy
Năm 2027 không chờ có kho mới bắt đầu bán. Pre-sale bắt đầu từ Q4/2026; đến thời điểm ký kho/địa điểm phải có demand đủ lớn để đưa tỷ lệ lấp đầy vượt 60% trong 90 ngày đầu.
| Thời gian | Target account lũy kế | Meeting lũy kế | Nhu cầu thuê đã xác thực | High-certainty / Signed | Tỷ lệ lấp đầy target | Hành động chính |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Q4/2026 | 500 | 30 | 8–10K m² | 1–2K m² | Chưa mở kho | Pre-sale, account mapping, test 3PL/partner diện tích cung ứng |
| Q1/2027 | 1.500 | 80–100 | 20–25K | 3–4K | Chưa mở / Partner | ABM Long Thành + Nhơn Trạch, shortlist kho/địa điểm |
| Q2/2027 | 1.500+ | 140–160 | 30–35K | 5–6K | Cam kết thuê trước 50–60% | Investment Gate, negotiate 8–10K Phase 1 |
| Q3/2027 | Nurture + expand | 200+ | 25–30K rolling | 8–10K cumulative | 60–75% | Move-in anchor + medium accounts |
| Q4/2027 | Refresh top 500 | 250+ | 20K rolling | 15–17K tổng diện tích ký mới | 80–88% | Activate +5–8K nếu đạt Gate mở rộng |
Kế hoạch lấp đầy cụm kho 10.000 m² sau khi mở
| Thời điểm | Diện tích có khách mục tiêu | Tỷ lệ | Hành động |
|---|---|---|---|
| Ngày mở cửa | 4.000–5.000 m² | 40–50% | Khách thuê chủ lực + khách đã cam kết trước |
| D+30 | 5.500–6.500 | 55–65% | Đưa khách thuê quy mô trung bình vào kho |
| D+60 | 6.500–7.500 | 65–75% | Đẩy nhanh chốt khách từ môi giới và nhóm doanh nghiệp mục tiêu |
| D+90 | 7.500–8.500 | 75–85% | Lấp đầy các khu diện tích nhỏ và diện tích linh hoạt |
| D+180 | 8.500–9.000+ | 85–90%+ | Chuẩn bị mở rộng giai đoạn 2 nếu nguồn khách tiềm năng đủ |
Cơ cấu ngành dự kiến đóng góp diện tích thuê tại Long Thành
| Nhóm ngành | Tỷ trọng target | m² Gross kỳ vọng |
|---|---|---|
| Điện tử / nhà cung cấp công nghệ cao | 25% | 3.750–4.250 |
| Cơ khí / nhà cung cấp linh kiện ô tô | 20% | 3.000–3.400 |
| Logistics / giao nhận vận tải / xuất nhập khẩu | 20% | 3.000–3.400 |
| Hàng tiêu dùng nhanh / trung tâm phân phối khu vực | 15% | 2.250–2.550 |
| Khách hàng hiện hữu của Nhất Việt sử dụng thêm dịch vụ | 20% | 3.000–3.400 |
| Tổng | 100% | 15.000–17.000 m² |
Không chỉ hỏi “kho bao nhiêu tiền/m²?”
Finance cần tính ngược Maximum Allowable Rent và kiểm tra downside trước khi Kho/địa điểm ký.
Interactive P&L — Hub 10.000 m²
Các giá trị là giả định quản trị; thay bằng giá thực tế trước khi trình phê duyệt kho/địa điểm.
Financial Hurdle
Rất tốt; có vùng đệm vacancy lớn.
Chấp nhận; phù hợp mục tiêu NV50.
Thận trọng; cần cam kết thuê trước cao hơn.
Rủi ro; chỉ xem xét với anchor mạnh.
KHÔNG MỞ với Thuê nguyên kho để khai thác lại trong điều kiện thông thường.
Market universe
Demand proof
Probability-adjusted
High certainty
Economics
Cash runway
MỞ / CHỜ / KHÔNG MỞ
Fail → loại ngay
Ai làm gì trong 30–60–90 ngày?
Marketing / Data Owner
Sales / BDM Convert
Kho/địa điểm / Ops Diện tích cung ứng
Finance / Legal / BGĐ Control
Quản trị hàng tuần, không chờ đến cuối quý
Nhịp họp
Diện tích, trạng thái, vướng mắc và hành động tiếp theo.
Điểm đánh giá, giá thuê, pháp lý, kỹ thuật và khả năng mở rộng.
BGĐ + Marketing + Kinh doanh + Vận hành + Tài chính + Phát triển kho.
12 chỉ số điều hành hàng tuần
RACI cấp chương trình
| Bộ phận | Chịu trách nhiệm | KPI | Không chịu trách nhiệm |
|---|---|---|---|
| Marketing | Market Intelligence, account universe, intent, demand generation, CRM reporting | Nhu cầu đã xác thực m², CAC/m², Marketing-sourced signed m² | Quyết định thuê kho/địa điểm |
| Kinh doanh | Discovery, SQL, proposal, negotiation, contract | Theo xác suất chốt nguồn khách tiềm năng, Signed m², Margin | Phê duyệt economics |
| Kho/địa điểm | Sourcing, landlord negotiation | Kho/địa điểm score, effective rent, expansion option | Tự quyết định mở kho |
| Operations | Technical solution, setup, SLA | Readiness, cost/m², service quality | Demand generation |
| Finance | Economics, max rent, downside test | BE tỷ lệ lấp đầy, EBITDA, cashflow | Lead generation |
| Legal | Lease, sublease, PCCC, compliance | Zero unresolved veto | Commercial forecast |
| BGĐ / IC | Capital allocation, MỞ / CHỜ / KHÔNG MỞ | Risk-adjusted return | Vận hành từng lead |
Các trường hợp buộc phải dừng
Legal / PCCC không đạt
Không dùng lợi nhuận kỳ vọng để bù rủi ro pháp lý.
Không có quyền sublease
Không phù hợp mô hình khai thác.
Điểm hòa vốn >80%
Không đủ vùng đệm vacancy.
1 khách >35–40%
Customer concentration quá cao.
Hub hiện hữu vacancy cao
Ưu tiên lấp kho hiện tại trước.
Nguồn khách tiềm năng <2× target
Forecast thiếu coverage.
NV50 – Road to 50.000 m²
Phê duyệt chương trình tăng trưởng diện tích kho theo mô hình demand-led expansion, triển khai Tân Uyên trước và pre-sell Long Thành song song từ Q4/2026.
Tăng trưởng diện tích có khách ròng đến 31/12/2030
Các dữ liệu nền dùng để định hướng địa bàn
Các ngưỡng Nguồn khách tiềm năng, CAC, Điểm hòa vốn và ngân sách trong kế hoạch là ngưỡng quản trị đề xuất; cần thay bằng dữ liệu nội bộ và báo giá kho/địa điểm thực tế trước phê duyệt.